Wynajmujący nie oddaje kaucji: termin i co wolno potrącić

Krótka odpowiedź

Przy najmie mieszkania kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Wynajmujący może z niej potrącić tylko swoje należności z tytułu najmu, na przykład zaległy czynsz albo koszt naprawy szkód, które spowodował najemca (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Ta sama zasada obowiązuje przy najmie okazjonalnym (art. 19a ust. 5). Wynajmujący nie może potrącić kosztów zwykłego zużycia mieszkania (art. 675 § 1 KC). Jeśli zwrot kaucji nie nastąpił w terminie, wyślij wynajmującemu pisemne wezwanie do zapłaty.

Wyprowadziłeś się, oddałeś klucze, mieszkanie było posprzątane. Minął miesiąc, a kaucji jak nie było, tak nie ma. Właściciel nie odbiera telefonu albo mówi, że „musi policzyć szkody”, a o żadnych szkodach wcześniej nie wspominał. Masz prawo na piśmie żądać, żeby nastąpił zwrot kaucji.

Co mówią przepisy o kaucji?

Kwestia	Zasada
Termin zwrotu	Miesiąc od dnia opróżnienia lokalu (art. 6 ust. 4, przy najmie okazjonalnym art. 19a ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów)
Co wolno potrącić	Należności wynajmującego z tytułu najmu, np. zaległy czynsz, opłaty, koszt naprawy szkód. Przy najmie okazjonalnym także ewentualne koszty egzekucji opróżnienia lokalu
Czego nie wolno potrącić	Kosztów zwykłego zużycia rzeczy wynikającego z prawidłowego używania (art. 675 § 1 KC), np. lekko przetartej podłogi albo wyblakłych ścian po kilku latach
Ile zwraca się kaucji	Kaucja jest zwaloryzowana: miesięczny czynsz z dnia zwrotu pomnożony przez krotność czynszu przyjętą przy pobraniu, ale nie mniej niż wpłacona kwota (art. 6 ust. 3)
Maksymalna wysokość kaucji	Dwunastokrotność miesięcznego czynszu, a przy najmie okazjonalnym sześciokrotność (art. 6 ust. 1 i art. 19a ust. 4). Zasady najmu okazjonalnego obowiązują tylko wtedy, gdy właściciel zgłosił umowę do urzędu skarbowego (art. 19b ust. 1 i art. 19e)

Wynajmujący musi wykazać szkody i ich koszt

Jeśli wynajmujący twierdzi, że potrącił kaucję na naprawy, to on musi wykazać, że lokal jest w gorszym stanie niż wtedy, gdy Ci go wydał, i ile kosztuje naprawa (art. 6 KC). Uwaga: przepisy zakładają, że mieszkanie dostałeś w dobrym stanie (art. 675 § 3 KC). To Ty musisz wykazać, że za szkodę nie odpowiadasz (art. 471 KC). Dlatego zdjęcia i protokół zdawczo-odbiorczy są potrzebne dwa razy: przy wprowadzeniu się i przy wyprowadzce. Bez dowodów ogólnikowe „szkody” trudno obronić.

Jak odzyskać kaucję krok po kroku

Ustal datę opróżnienia lokalu: dzień oddania kluczy albo podpisania protokołu. Od niej liczysz miesiąc.
Zbierz dowody: umowę najmu, potwierdzenie wpłaty kaucji, protokół, zdjęcia, korespondencję z wynajmującym.
Wyślij wezwanie do zwrotu kaucji listem poleconym i mailem. Podaj kwotę, numer konta i termin, na przykład 7 dni. Jeśli wynajmujący zgłosił potrącenia, poproś o ich szczegółowe wyliczenie i dowody. Po upływie miesiąca od opróżnienia lokalu możesz żądać też odsetek ustawowych za opóźnienie (art. 481 § 1 i 2 KC).
Brak zwrotu? Możesz skierować sprawę do sądu. Przy kwocie do 20 000 zł sąd rozpozna ją w postępowaniu uproszczonym (art. 505¹ KPC).

Gotowe wezwanie do zwrotu kaucji za mieszkanie

Pismo do wynajmującego z przepisami o terminie zwrotu i zasadach potrąceń, wyliczeniem kwoty i wyznaczeniem terminu zapłaty. Wypełnisz je w kilka minut. Sprawdzone przez prawnika. Od 39 zł.

Zobacz wezwanie do zwrotu kaucji

A jeśli to Ty masz zaległości?

Jeśli zalegałeś z czynszem albo opłatami, wynajmujący może je potrącić z kaucji. Sprawdź tylko, czy kwoty się zgadzają. Gdy na koniec najmu zostało więcej długu niż wynosiła kaucja, a wynajmujący przysyła wezwania, zobacz, jak odpowiedzieć na przedsądowe wezwanie do zapłaty.

Najczęstsze pytania

Ile wynajmujący ma czasu na zwrot kaucji?

Miesiąc od dnia opróżnienia lokalu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Przy najmie okazjonalnym obowiązuje ten sam termin (art. 19a ust. 5).

Co wynajmujący może potrącić z kaucji?

Swoje należności z tytułu najmu, np. zaległy czynsz, opłaty albo koszt naprawy szkód, które spowodowałeś. Nie może potrącić kosztów zwykłego zużycia mieszkania (art. 675 § 1 KC).

Czy kaucja wraca w tej samej kwocie, którą wpłaciłem?

Ustawa przewiduje zwrot kaucji zwaloryzowanej: czynsz z dnia zwrotu razy krotność czynszu przyjęta przy pobraniu, ale nie mniej niż kwota wpłacona (art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Wynajmujący twierdzi, że były szkody. Co zrobić?

Poproś o szczegółowe wyliczenie i dowody, np. zdjęcia i rachunki. To on musi udowodnić szkody i ich koszt (art. 6 KC). Porównaj je z protokołem i zdjęciami z dnia wyprowadzki. Roszczenia wynajmującego o naprawienie szkód w lokalu przedawniają się po roku od dnia zwrotu mieszkania (art. 677 KC).

Czy mogę mieszkać w lokalu „za kaucję” w ostatnim miesiącu?

Umowa tego zwykle nie przewiduje. Kaucja zabezpiecza należności wynajmującego i jest rozliczana po opróżnieniu lokalu, więc niepłacenie czynszu może skończyć się sporem i potrąceniem. Lepiej ustalić to z wynajmującym na piśmie.

Bezpłatnie na e-mail

Darmowa ściąga: ile masz dni na odpowiedź na pismo z sądu, od komornika lub z urzędu

Terminy w jednej tabeli: nakaz zapłaty, wyrok, klauzula wykonalności, komornik, przywrócenie terminu, ZUS, decyzje urzędów, reklamacja, zwrot zakupu i przedawnienie. Do tego zasady liczenia dni.

Kto przygotował ten artykuł. Redakcja PismoOdRęki.pl. Przepisy sprawdzamy w aktualnych tekstach ustaw. Pisma, do których prowadzą linki, przygotował zespół Kancelarii Antywindyk, która od 2015 roku prowadzi sprawy przeciwko bankom, funduszom i firmom windykacyjnym. Poznaj nas.

Źródła i stan prawny. Artykuł opiera się na art. 6, 19a, 19b i 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725 w ISAP), art. 6, 471, 481, 675 i 677 Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 w ISAP) oraz art. 505¹ Kodeksu postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468 ze zm. w ISAP). Stan prawny na 18 października 2026 r.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie.